對不少房企合作關係來說,一方憑的是資金、融資優勢,一方憑的則是開發、運營優勢。
  圖/CFP
  11月28日,新京報獨家報道了融創入股東直門香河園3號地的消息。在這塊二環邊的優質地塊上,融創與南昌市政方面分別持有該項目40%與60%的股權。
  近日記者又獲悉,早在上半年,央企葛洲壩就已悄然增資入股龍湖西局地塊。今年2月,龍湖以35.7億元、配建5.4萬平方米限價房的條件競得丰台西局地塊,實際商品房樓麵價達到6萬元/平方米。
  值得一提的是,在2月13日丰台西局這塊地出讓時,葛洲壩還與方興地產組成聯合體競爭該地塊,算是龍湖拿地的主要對手之一。風水輪流轉,葛洲壩搖身一變成了龍湖的合作伙伴。
  近幾年,房企聯合拿地早已成為趨勢。但同時,部分房企拿地後,其他房企再入股進入,也成為另一種逐漸增多的聯合方式。什麼樣的企業才可能成為“合伙人”呢?
  合伙人之“金主型”
  國企央企有助緩解資金壓力
  對於葛洲壩能成為龍湖心儀的合作者,有開發企業人士認為,龍湖應該看中的是葛洲壩作為央企的資金優勢。
  葛洲壩在中報中披露,上半年,葛洲壩在“北京西局項目”上已投入17.85億元。17.85億元,相當於龍湖拿地價格的一半。
  上述開發企業人士認為,今年年初,開發商拿地熱情比較高,投入資金也比較大。但在三四月逐漸感到市場下行壓力後,房企就不希望有太多的資金沉澱。對於龍湖來說,葛洲壩大量資金的進入,也有助於緩解自身的資金壓力。
  對於北京樓市來說,葛洲壩入股綠城通州項目更是一次資金救急。2009年,綠城高溢價拿下通州項目,即如今的京杭廣場。但2010年調控啟動後,綠城資金鏈趨緊。2010年底,葛洲壩入股綠城通州項目並取得控股權。
  北京中原地產首席分析師張大偉認為,很多房企聯合拿地,本身帶有分散風險的考慮。從保證後期資金方面考慮,實力型國企央企成為很多房企的選擇。
  2012年12月,華僑城通過子公司深圳華京投資有限公司增資入股來廣營A4號地項目公司——北京廣盈房地產開發有限公司。廣盈地產原本為招商和九龍倉兩家合作的項目公司。入股後,招商、九龍倉和華僑城分別持有該項目34%、33%和33%的股本權益。半年後,華僑城即公告擬向北京廣盈地產提供不超過10億元的財務資助。招商局和九龍倉也按持股比例對廣盈地產提供同等條件的財務資助。
  在談到和南昌市政的合作時,融創北京公司總經理荊宏也對記者提到,南昌市政作為國企,其低成本融資優勢也是融創所看重的一點。
  此外,如萬科在北京的合作伙伴,也是以中糧、五礦、首開、北京金隅、北京住總等央企國企為主。
  合伙人之“能力型”
  品牌房企能互補、借勢
  對不少房企合作關係來說,一方憑的是資金、融資優勢,一方憑藉的則是開發、運營優勢。
  蘭德咨詢總裁宋延慶認為,葛洲壩與龍湖的合作初衷就可能有優勢互補、彼此借勢的考慮。葛洲壩可能想學龍湖的開發運營經驗,想獲得更有保障的收益。
  在這樣的合作關係中,諸如龍湖、融創、萬科等開發運營能力較強的房企,憑藉的就是運營能力基礎上的收益保證,吸引央企國企合作。“單看一個項目,有的央企自己做,收益率可能不如聯合民企收益率高。央企與民企聯合做兩個項目,收益可能就大於自己獨立做一個項目。”一家國企開發商這樣說。
  香河園3號地項目公司香園大道實業董事長許飈也表示,南昌市政很看重融創的開發經驗和產品打造能力。
  合作人之“競爭者”
  臨陣結盟避免過分抬高地價
  北京一家知名房企總經理告訴記者,房企之間的聯合,有的已經有很多次聯合開發的經驗,接近一種策略聯盟的關係;有的是拿地後期經過選擇,形成的合伙人。還有一種更隨機,則是在拿地時臨陣形成的合伙人關係。
  一位熟悉北京土地市場的機構人士表示,同樣區域的地塊同一時間入市,有的會遭遇激烈競爭,溢價率飆高;有的則是接近底價成交。兩者之間的差異就在於,競爭企業間是否形成共同開發、共享收益的共識。
  知情人士告訴記者,在今年北京南城一宗土地現場競價前,一家房企迅速與另一家報名企業達成共識,由一方以網上報價拿地後,另一方進入共同開發。這種結盟的好處就是避免過分抬高地價,房企之間共享開發土地的收益。
  上述機構人士表示,土地市場上時不時都會出現多家企業報價、最後沒有進入現場競價的事情。其中很可能就是一家企業說服了其餘企業。
  當然,這種臨陣結盟一般出現在非大熱的土地上,“競爭企業數量不多容易協調,要是十幾家企業都要搶地,那就不好協調了。”
  聲音
  房企合作態度應該更開放
  有些央企與品牌房企合作,是想學其運營經驗,但在有些案例中這幾乎是不可能的。誰家操盤,內部管理系統是不對外開放。特別是在與一些強勢的品牌房企合作中,另一方扮演的就是純粹財務投資者的角色,日常管治無法介入。最後的結果是讓這一方感覺白白出讓了股權,什麼都沒學到。
  ——蘭德咨詢總裁宋延慶  (原標題:為什麼是你?房企“結盟”的那些事)
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